전세사기 피해자가 경매나 공매를 마쳤는데도 임차보증금의 3분의 1조차 돌려받지 못했다면, 2026년 11월 13일부터 국가가 그 부족분을 직접 채워준다. 국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 일부개정안을 의결했다. 개정안은 최소지원금과 선지급금의 산정 기준, 신청·지급·정산 절차를 구체화한 것으로, 11월 13일 시행된다.
최소보장 제도의 법률 근거는 2026년 5월 12일 시행된 특별법 일부개정에서 신설됐다. 당시 개정으로 피해자가 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액 등의 총합이 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금에 미치지 못할 경우 그 부족분을 지원하는 조항이 법에 들어갔다. 이번 시행령 개정은 그 법률 조항을 실제로 집행하기 위한 산정식과 절차를 확정한 것이다.
최소지원금은 어떻게 계산하나
최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금에서, 이미 받은 금액들을 순서대로 차감해 산정한다. 차감 항목은 대항력 또는 우선변제권 행사로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익, 그리고 기존에 지급된 임대료 지원액이다.
국토교통부가 제시한 예시에 따르면, 임차보증금이 1억 5000만 원인 피해자가 경매 배당금 2000만 원과 경매차익 1000만 원을 합해 모두 3000만 원을 회복했다면, 최소보장금 5000만 원과의 차액인 2000만 원을 추가로 지원받아 총 5000만 원을 회복할 수 있다.
신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급금은 산정 방식이 다르다. 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지급하되, 최소보장금에서 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액을 차감해 산정한다. 이후 추가로 회수되는 금액이 생기면 그에 따라 정산이 이뤄진다.
신청 시점·절차·기관
최소지원금과 선지급금 신청·지급 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁된다. 신청 시점은 두 유형이 다르다. 최소지원금은 피해자가 피해주택 매입을 LH에 요청한 경우라면 경매차익 산정이 완료된 뒤, 그 외의 경우에는 피해주택 처분 절차가 완전히 끝난 뒤 신청할 수 있다. 선지급금은 LH의 피해주택 매입이 완료되기 전 또는 피해주택 처분이 완료되기 전까지 신청 가능하다.
신청 시 제출해야 하는 서류는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등이다. LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내(필요 시 30일 연장 가능)에 지급 여부와 금액을 결정해 신청인에게 통지한다. 지급 결정 또는 금액에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다.
지원을 받은 뒤 임차보증금 회수 등으로 반납 사유가 생기면 그 사실을 신고하고 해당 금액을 반납해야 한다. 정해진 기간 내 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3000만 원의 과태료가 부과된다.
신청 대상과 먼저 확인할 조건
이 제도를 이용하려면 우선 전세사기피해지원위원회에서 피해자로 결정돼야 한다. 아직 결정을 받지 못한 임차인은 거주지 관할 시·도에 피해자 결정 신청을 할 수 있고, 위원회 의결을 거쳐 피해자로 결정된 경우 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터 또는 지사에서 구체적인 지원 안내를 받을 수 있다.
특별법의 적용 범위는 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인이다. 2024년 9월 개정으로 임차보증금 기본 한도는 5억 원 이하로 상향됐다. 이 요건을 충족하지 못하는 경우는 이번 최소보장 제도의 대상이 아니다.
2025년 6월 기준으로 위원회에서 최종 결정된 누적 건수는 3만 400건이다. 이미 경·공매가 종료됐으나 보증금 회수액이 3분의 1에 미치지 못한 경우라면 11월 13일 이후 신청 가능 여부를 LH 또는 HUG 전세피해지원센터에서 확인할 수 있다. 지원 재원 규모와 연간 지급 가능 인원은 공개된 자료에서 확인되지 않는다.
