부동산 매매계약을 맺은 뒤 마음이 바뀌었다면, 계약금만 포기하면 언제든 빠져나올 수 있다고 생각하는 분이 많습니다. 하지만 이 생각은 상대방이 아직 계약을 이행하기 시작하지 않았을 때만 유효합니다. 상대방이 중도금을 입금하는 등 이행을 시작한 뒤에는 계약금 포기나 배액 반환만으로 부동산계약해제가 어려워질 수 있습니다.
무엇이 달라지나 — ‘이행의 착수’가 기준
민법 제565조는 당사자 한쪽이 계약 이행을 시작하기 전까지만 계약금 기준으로 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금의 두 배 반환이 그 방법입니다. 문제는 ‘이행의 착수’ 시점입니다. 대법원은 이를 외부에서 알아볼 수 있을 정도로 계약상 의무 일부를 실제로 이행하거나, 이를 위한 행동을 시작한 경우로 봅니다. 단순히 돈을 마련해두는 준비 단계는 해당되지 않지만, 의무를 전부 이행할 필요도 없습니다.
- 중도금이 있는 계약: 중도금 일부라도 계좌에 입금되면 이행 착수로 인정
- 중도금이 없는 계약: 잔금 지급이 이행 착수의 기준
- 지급 예정일보다 하루 먼저 중도금을 보내도 이행 착수로 인정될 수 있음
누가 영향받나 — 매수인·매도인 모두 해당
매수인이 계약 유지를 원해 중도금 지급일보다 하루 일찍 돈을 보냈다면, 매도인이 뒤늦게 계약금 배액을 돌려주겠다고 해도 해제가 어려울 수 있습니다. 반대로 매수인이 계약을 깨고 싶더라도 상대 매도인이 이미 이행에 착수했다면 마찬가지입니다. 계약금 일부만 먼저 낸 경우도 주의가 필요합니다.
- 계약금을 1억 원으로 약정하고 매수인이 1,000만 원만 먼저 지급한 상황에서 매도인이 계약을 해제하려면, 실제 받은 1,000만 원의 두 배인 2,000만 원이 아니라 약정 계약금 전액 기준인 2억 원을 돌려줘야 할 수 있음
- 대법원은 계약금 일부만 지급된 경우에도 배액배상 기준은 당초 약정한 계약금 전액이라고 판단한 바 있음
가계약금·특수 상황 — 예외적으로 달라지는 경우
정식 계약금이 아닌 가계약금만 주고받은 단계라면 원칙적으로 배액배상 없이 계약을 정리할 수 있는 경우가 많습니다. 단, 계약일·잔금일·계약금액·잔금 지급 시기 등 핵심 조건을 문자나 전화로 미리 협의했다면 정식 계약으로 인정될 여지가 있습니다. 돈의 이름이 ‘가계약금’이라도 계약의 실질 내용을 따져봐야 합니다.
또 한 가지 예외가 있습니다. 매도인이 먼저 계약 해제 의사를 통보하고, 일정 기한 내에 계약금 배액을 수령하지 않으면 공탁하겠다고 예고한 경우입니다. 이런 특별한 사정이 있다면 매수인이 중도금 지급일보다 먼저 돈을 보냈더라도 매도인의 해제권이 반드시 소멸하는 것은 아닐 수 있습니다.
미리 점검해야 할 사항
- 계약서에 이행 착수 관련 특약이 있는지 확인
- 상대방이 중도금을 얼마나 빨리 준비할 수 있는지 계약 직후부터 파악
- 가계약 단계에서 문자·전화로 핵심 조건을 협의했는지 기록 보관
- 계약금 일부만 주고받은 경우, 배액배상 기준이 약정 계약금 전액임을 인지
부동산 매매계약을 맺거나 해제를 고려하고 있다면, 계약서 원본과 특약 조항, 중도금 지급 내역을 꼼꼼히 살핀 뒤 법률 전문가 또는 관할 기관의 공식 안내를 먼저 확인하고 행동하시기 바랍니다.