생애최초 주택담보대출, LTV 70% 예외 유권해석 나온다

과거에 주택을 보유한 적 있어도 생애최초 주택담보대출 LTV 혜택을 받을 수 있는 ‘불가피한 사유’의 범위를 금융당국이 유권해석으로 명확히 한다. 파이낸셜뉴스에 따르면 금융당국은 은행연합회를 통해 취합된 사례에 대해 신속하게 해석을 내릴 예정이다.

무엇이 달라지나

금융당국은 8·13 부동산 대책에서 ‘불가피한 사유’가 있는 경우 은행 여신심사위원회(여심위) 심사를 거쳐 생애최초 LTV 혜택을 예외 적용하기로 했다. 지난달 31일부터 시행됐지만 당국의 별도 지침 없이 은행 자율에 맡겨지면서 일선 창구에서 대출 거절이 잇따랐다. 당국은 은행연합회의 질문 취합이 마무리되는 대로 가능한 한 빠르게 답할 계획이다.

생애최초로 인정받을 경우 수도권·규제지역 LTV는 70%가 적용된다. 인정받지 못하면 규제지역 일반 LTV인 40%가 적용돼 대출 가능액이 크게 줄어든다. 비규제지역은 생애최초 인정 시 80%가 적용된다.

누가 해당되고 한도는 얼마인가

기존에는 과거 주택을 매매·상속·증여로 소유한 사실이 있으면 생애최초 LTV를 적용받을 수 없었다. 이번 제도 개선은 아래와 같은 경우를 예외로 인정하는 방향이다.

• 미성년자 때 주택 지분을 상속받은 경우
• 사업 무산으로 분양권 보유가 실제 주택 취득으로 이어지지 않은 경우
• 상속 지분을 매도한 뒤 생애최초 주택담보대출을 신청한 경우

다만 LTV가 70%로 올라도 주택 가격별 주담대 한도는 그대로 적용된다. 연합뉴스에 따르면 한도는 아래와 같다.

예를 들어 15억 원 이하 주택이라면 LTV 70%를 적용받더라도 대출 한도는 최대 6억 원을 넘을 수 없다. 15억 원을 넘는 구간부터는 한도가 급격히 줄어 필요 현금이 크게 늘어나는 구조다.

어떻게 확인하고 신청하나

현재 은행들은 은행연합회를 통해 개별 사례를 모아 금융당국에 질의 중이다. 유권해석이 나오기 전까지는 각 은행 여심위가 자체 기준으로 심사하므로 은행마다 결과가 다를 수 있다. 뉴스1에 따르면 금융당국 관계자는 공통 질의에 대해 신속하게 해석을 내릴 예정이라고 밝혔다.

• 본인이 과거 주택을 보유했던 경위를 증빙 서류로 준비한다.
• 거래 은행에 여심위 예외 심사 가능 여부를 먼저 문의한다.
• 유권해석 발표 후 기준이 명확해지면 재신청을 검토한다.

주의할 점

지난달 서울 아파트·연립·오피스텔 생애최초 매수자의 등기 건수는 9,343건으로 2020년 8월 이후 6년 만에 최고치를 기록했다. 수요가 몰리는 만큼 유권해석 발표 후 은행 창구 혼잡이 예상된다. 또한 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 두 배가 됐고, 1주택자의 전세대출 이자상환액도 DSR 산정에 포함된 점을 감안해 실질 대출 가능 금액을 충분히 따져봐야 한다. LTV 비율이 올라도 DSR 규제로 실제 실행 금액이 줄어들 수 있다.

금융당국의 공식 유권해석 발표 전후로 내용이 변경될 수 있으므로, 신청 전 반드시 금융위원회 또는 거래 은행의 공식 공지를 확인하시기 바랍니다.